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管理組合の運営、理事のなり手がいない、大規模修繕計画の策定、管理規約の見直し、住民同士のトラブル対応……マンションに関するお悩みは、実は「誰に聞けば良いかわからない」ことが多いです。
私は、スペシャリストとして皆様のお話をじっくり伺うことを第一に考えています。
そしてゼネラリストとして難しい言葉は使わず、「相談してよかった」と思っていただけるような支援を心がけています。
一人で悩まず、まずは気軽にお話ししてみませんか。
濱崎マンション管理士事務所 濱 崎 敏 明
私のプロフィール、料金は左（左上）のメニューにあります。ご覧ください。
お気軽にお問合せください。
マンションに関しての相談
マンションに関しての相談
マンション管理士としての専門知識や自分自身の経験を活かして、役員の皆さんの悩み、困りごとなどにアドバイスします。役員以外の区分書者個人の方もお受けします。
例えば「現在管理会社に委託しているけれど、他の選択肢や意見が欲しいとき」のセカンドオピニオンとして、あるいは「大規模修繕工事の設計をどこに委託したよいか迷っているとき」のアドバイサーとして、自治体アドバイザーとは一味違ったアドバイスを行います。
また、これらについてコンサルタント業務として別途受託することも可能です。下記をご参照ください
理事会支援（役員なり手不足の管理組合支援）
理事会支援（役員なり手不足の管理組合支援）
マンションの役員の高齢化による「役員のなり手不足」が大きな社会問題になってきています。
ただ、役員が高齢化しても次の世代の人がバトンを受け取っていけば「役員のなり手不足」にはなりません。
次の世代の人の人口減少、意識の変化及び働く環境の変化なども「役員のなり手不足」の要因のひとつではないでしょうか。
そこで、「役員のなり手不足」状態が続く間、私が理事会の顧問、役員などになって管理組合の円滑な運営をお手伝いすることができます。
外部管理者（役員なり手不足の管理組合支援）
外部管理者（役員なり手不足の管理組合支援）
上の理事会支援よりもさらに踏み込んで、理事長や副理事長など役員の一人として管理組合の運営に関わることもできます。
この場合、外部の役員の業務をしっかり監視することは皆さんの役割です。（外部監査を委託する場合もあります。）
長期修繕計画の作成・見直し支援
長期修繕計画の作成・見直し支援
マンションを良好に維持していくためには、計画的な修繕が不可欠です。
そのために長期修繕計画を作成し、５年程度ごとに定期的に見直すことが必要です。
また、修繕積立金が将来にわたり不足しないようにすることも大切です。
そして、長期修繕計画に基づいて大規模修繕工事を１２年から１５年ごとに実施することがマンションを良好に維持することにつながります。
私は、この長期修繕計画の見直しをお手伝いすることができます。
大規模修繕工事設計発注支援
大規模修繕工事設計発注支援
マンション長期修繕計画に基づいて、マンション建設から１２年から１５年ごとに大規模修繕工事を実施するとマンションを良好に維持することができます。工事に先立って建物の劣化調査を行うと効果的に工事を実施できます。
また、その際に住民アンケートを実施して要望の多い事項を改良工事として実施することもあります。
この大規模修繕工事（改良工事を含みます）は多額になり、過去には適正範囲を超えた工事費が社会問題になったこともありますので、無駄のない設計と、管理組合の側に立った工事監理が必要です。
発注方法は設計と施工を一体的に発注する「責任施工方式」と、設計と施工を分離して発注する「設計監理方式」があり、一般的には後者の方がチェック機能が働くので望ましいとされています。
しかし、後者の場合、設計者と施工者が癒着するケースも稀に存在しますので、どの設計者と契約するかが極めて重要になってきます。
設計者を選定するのに見積もりを徴収するのは当然ですが、金額の「高い・安い」だけで決めるのではなく、どのように設計に取り組むかという点も含めたプロポーザル方式で選定することが望ましいといえます。
以上から、工事設計者をプロポーザルにより選定し契約するまでお手伝いします。
管理規約・細則の作成・変更
管理規約・細則の作成・変更
管理規約や使用細則などの細則はマンションで生活するうえでの基本ルールです。
普段はその存在を意識することはないと思いますが、総会の開催、理事会の運営などは管理規約に従って行われていますし、何かトラブルが起きた時は管理規約に基づいて対応することになります。
社会情勢の変化に応じてこの管理規約も時々見直すことが、円満なマンション管理には必要不可欠です。まだ管理規約がない場合は早急に作成することをお勧めします。
一方、細則というルールは管理規約では規定しきれない細部を取り決めたもので、これも管理規約と同じように社会情勢の変化に合わせて見直してゆくこと大切です。管理規約ではカバーしきれないルールが必要になった場合は、できるだけ細則を作成することをお勧めします。
管理規約・細則に不具合が見つかったり、今の社会にそぐわなくなってきたら、見直しすることをご検討ください。
特に、問題が起きてからより、問題が起きる前に見直しておけば、円滑に改訂できます。
マンション管理計画認定に関すること
マンション管理計画認定に関すること
２０２２年から始まったマンション管理計画認定制度。これはマンション管理組合が適正にマンションを管理しているかどうかを自治体が評価する制度です。
この認定を受けると、
マンションの評価アップが期待できる。
住宅金融支援機構の優遇措置（すまい・る債の利率上乗せ、大規模修繕の際に融資を受けるときの利率低減、認定マンションを購入する人がフラット35を利用する場合の利率低減）が受けられる。
区分所有者の管理組合に対する主体性が向上することが期待できる。
などのメリットがあります。
ところで、管理計画認定制度の趣旨は、「管理組合の運営が適切に行われ、将来、管理不全のマンションにならないようにすること」にあります。
このため「審査基準を満たすだけで良い」のではなく、管理規約が形骸化せず管理組合が全般的に良好に運営されていることが大切です。
私は、自分のマンションで管理計画認定を受けた経験があるので、申請から認定取得までの一連の流れを理解しており、皆さんにとって最適な支援ができます。
監査の進め方レクチャー
監査の進め方レクチャー
管理組合の予算は総会で決議され、翌年の総会で決算報告を行います。その間の１年間、どのように予算を執行したかをチェックするのが会計監査で、それを行うのが監事です。
また現在の標準管理規約では、監事は年度途中でも理事会に出席し、理事会の運営が適切に行われているかどうかチェックすることも求めています。
監事は理事ではないので理事会での議決権はありませんが、上記2.の、いわゆる業務監査も監事の仕事になります。
しかし、監事になった人が監査をやろうとしても、「何をどうやったら良いのか分からない」という人が大半ではないでしょうか。
そこで、監事になった人に「どういう視点」で、「どういう方法」で監査を行えば良いか、ということをレクチャーします。
監事が監査を行う際の手引きになるマニュアルを基に、実際の過年度決算資料、総会資料などで具体的なレクチャーを行います。所要時間は２〜３時間です。
今監事になっている人、来年監事になる予定の人、さらに理事の皆さんもご一緒に勉強会のような形で監事の仕事について理解を深めて頂ければ幸いです。「目から鱗」がきっとあるはずです。
管理業務費の見える化
管理業務費の見える化
管理費の支出は管理会社の事務管理費、管理員業務費、清掃・点検業務費等から構成されます。
事務管理業務は管理会社の直営になりますが、その他の清掃・点検等の業務は管理会社から下請けに出す場合が多く、下請けの業務費に管理会社の元請経費を上乗せした額を皆さんは負担しています。
これによって、下請けとして実際に作業を行う会社との調整や保証を元請の管理会社が一手に引き受けてくれるので、理事の皆さんが煩わしい思いをすることなくマンションを維持管理してゆくことができるのです。
しかし、管理費の支出、つまり業務費は、「本当にその金額が必要なのだろうか、もっと安くならないのだろうか？」という疑問を持つ人も当然ながらいらっしゃいます。
管理費の全国平均額というものが国から公表されていますが、新築マンションではこの平均額を基準に管理費を設定している物件もあるようです。
共用部分がどうなっているか、どのように管理していくのかということはマンションによって様々ですが、そこを検討せずに管理費を先に決めているのでは、真に適正な金額かどうか誰も分からないことになりますし、管理会社のコスト意識もしっかりしたものになりません。（いわゆるドンブリ勘定になってしまいます。）
そこで、清掃業務、消防設備点検業務については、国の基準を基に精度の高い業務費を提示します。その他の業務についても作業内容を精査して業務費を試算できます。
このように業務費を見える化すれば、今負担している管理費が妥当なのかどうか、管理会社のマージンは妥当なのかどうか等について、ある程度判断することができます。
管理会社の変更
管理会社の変更
管理会社は管理組合を支援する立場ですが、理事会が管理会社に頼りきって何から何までお任せにするのも考えものです。
管理組合は区分所有者が主体的に運営するものですから、最終的に決めるのは管理会社でなく自分たちです。そこで管理会社との関係は「信頼しつつ、かつ自分たちの主体性もある程度持ちつつ」という関係が理想的だと思います。
管理会社の担当者も人の子です。理事会から不当な要求やハラスメントを受けてモチベーションを無くしてしまう人もいますし、逆に契約以上のことまで行ってくれる献身的な人もいます。（そんな人には感謝しましょう。）
しかし、管理組合側から管理会社を変更する必要が生じる場合もありますし、逆に管理会社から契約を更新しない旨通告されてしまうこともあります。
そのような時は管理会社の変更を検討することになりますが、いくつかの会社から見積もりを徴収して見積金額だけで契約先を決めることはお勧めできません。「安かろう悪かろう」ではなく、業務の品質とセットで判断する必要があります。
管理会社を変更する手順は、次のようになります。
見積り評価方法決定→管理会社候補選定→見積り依頼→見積り徴収→見積り評価→契約の相手方決定
というプロセスを踏まえて管理会社を決めていきます。実際は、管理組合ごとに状況が異なるので、それぞれの管理組合に合わせて進めていきます。
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